Die Ausgangssituation sowie die Zielsetzungen sind entscheidend
In Abhängigkeit von verschiedenen Faktoren (u.a. Investitionsdauer, Entnahmeverhalten, Wertentwicklung) sollte auch die jeweilige Immobilieninvestition strukturiert werden. Nur durch klare Vorstellungen des Investors kann ein steueroptimale Strukturierung erfolgen.
Privat- oder Betriebsvermögen
Beabsichtigt der Investor, die Immobilie überwiegend zur Bestreitung seines persönlichen Lebensunterhalts zu erwerben, bietet es sich an, die diese im steuerlichen Privatvermögen zu halten. So kann bspw. im Vergleich zum Erwerb über eine Kapitalgesellschaft, die im Falle der Vollausschüttung der Gewinne eine Doppelbelastung zur Folge hat, eine Minderung der Steuerbelastung erreicht werden. Darüber hinaus eröffnet sich nach Ablauf der Zehnjahresfrist die Möglichkeit, die Immobilie steuerfrei zu veräußern. In der Zwischenzeit kann durch eine Maximierung der steuerlichen Abschreibungen die laufende Steuerbelastung minimiert werden.
Zwischenschaltung einer Kapitalgesellschaft
Hingegen sind Immobilieninvestitionen über Kapitalgesellschaften insbesondere dann von Interesse, wenn die Investoren planen, die laufenden Gewinne, die lediglich zu 15% der Körperschaftsteuer zzgl. Solidaritätszuschlag unterliegen, zu reinvestieren. Gewerbesteuer fällt grundsätzlich nicht an, wenn die Kapitalgesellschaft lediglich Immobilien vermietet. Ist ein Verkauf der Immobilie geplant, ist darauf zu achten, dass die Gewerbesteuerbefreiung nicht verloren geht, da im Vergleich zu gewerblichen Einzelunternehmen oder Personengesellschaften eine Anrechnung der Gewerbesteuer der Kapitalgesellschaft auf die Einkommensteuer des Gesellschafters nicht möglich ist.
Frühzeitig an den „Exit“ denken
Von Interesse können ferner Gesellschaftsstrukturen sein, in denen eine Immobilie von einer Kapitalgesellschaft erworben wird, die selbst wiederum von einer Kapitalgesellschaft gehalten wird. Insbesondere in Fallkonstellationen, in denen ein (sehr) zeitnaher Verkauf der Immobilie geplant ist, fallen durch Veräußerung der die Immobilie haltenden Kapitalgesellschaftsanteile nur sehr geringe Steuerbelastungen an (ca. 1,5% auf den Gewinn). Der „gesparte“ Steueraufwand kann dann wiederum in ein Folgeprojekt reinvestiert werden.
Das Marktumfeld ist in Erwägung zu ziehen
Das Marktumfeld sollte in einer langfristigen Strategie eine entscheidende Rolle spielen
Des Weiteren ist es aus steuerlicher Sicht ratsam, Wertschwankungen von Immobilien gezielt zu nutzen: So kann es sich in einer immobilien-Hausse anbieten, im Privatvermögen gehaltene Objekte nach Ablauf von zehn Jahren seit Anschaffung in das Betriebsvermögen (z.B. einer GmbH & Co. KG) einzulegen, um zusätzliches Abschreibungspotenzial zu schaffen und dadurch die Steuerlast zu minimieren. Im umgekehrten Fall, d.h. einer Immobilien-Baisse, ist es hingegen sinnvoll Immobilien aus dem Betriebsvermögens in das Privatvermögen zu entnehmen und dadurch einen Veräußerungsverlust zu realisieren, der wiederum steuerlich geltend gemacht werden kann.
Das erbschaftsteuerlich begünstigte Wohnungsunternehmen
Erbschaft- und Schenkungsteuervorteil durch Gestaltung eines Wohnungsunternehmens
Insbesondere für große Immobilienvermögen bietet es sich aus erbschaft- und schenkungsteuerlicher Sicht an, Wohnungen in steuerliches Betriebsvermögen einzulegen, da hierdurch eine Erbschaft-/Schenkungsteuerbefreiung von bis zu 100% erreicht werden kann. Durch geschickte steuerliche Gestaltungen können ferner die vorgenannten ertragsteuerlichen Vorteile genutzt werden.
Abschließend ist festzuhalten, dass sich insbes. bei Immobilieninvestitionen eine Vielzahl an steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten ergibt, die meistens ohne größeren Aufwand umgesetzt werden können. In der Praxis ist hingegen oftmals zu beobachten, dass die vorgenannten Gestaltungsmöglichkeiten (leider) nicht genutzt werden, obwohl diese die Nachsteuerrendite der jeweiligen Immobilieninvestition deutlich erhöhen würden.
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